FUNDAMENTOS TÉCNICOS DE LA EXTINCIÓN DEL CONDOMINIO CON COMPENSACIÓN ECONÓMICA
En primer lugar, cabe recordar que existe condominio, copropiedad o comunidad cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece pro indiviso a varias personas (art. 392 CC). La existencia del condominio puede tener su origen en una herencia, una inversión en común o un matrimonio en régimen económico de gananciales.
En segundo lugar, destacar que uno de los escenarios típicos de extinción del condominio consiste en la consolidación de todas las cuotas en un único propietario. Cuando la copropiedad recae sobre un único bien indivisible, el copropietario que consolida todas las cuotas deberá compensar al resto con metálico.
En tercer lugar, apuntar que si existieran varios condominios con los mismos titulares, la disolución de cada uno de ellos es un negocio jurídico independiente y autónomo, de tal forma que, si se disolviesen varios de ellos o todos, existirían tantos actos de extinción como condominios disueltos.
Con respecto a la tributación en la extinción del condominio, a los efectos de la liquidación del IRPF de los copropietarios, establece la LIPRF en su artículo 33.2 que “no existe alteración en la composición del patrimonio (ganancia o pérdida patrimonial a efectos fiscales), entre otros, en los supuestos de división de la cosa común y en la disolución de comunidades de bienes”. Además, en los supuestos mencionados anteriormente, establece también la LIRPF que no podrán dar lugar a la actualización de los valores de los bienes o derechos recibidos y, por tanto, la norma permite al contribuyente un diferimiento del impuesto. Es decir, al extinguirse el condominio el bien conserva su valor fiscal originario, el de la herencia o título por el cual lo adquirió el copropietario, no aflorando la ganancia o pérdida fiscal hasta que el bien no sea vendido a un tercero.
Sin embargo, de acuerdo con Sentencia Administrativo nº 1269/2022, Tribunal Supremo, Sala de lo Contencioso, Sección 2, Rec 5110/2020 de 12 de octubre de 2022, establece el alto tribunal que: “cuando se disuelve la situación de copropiedad sobre un inmueble, adjudicándoselo a uno de los copropietarios y compensando al otro en metálico, la compensación percibida por un comunero a quien no se adjudica el bien cuando se disuelve el condominio comportará, para dicho comunero, la existencia de una ganancia patrimonial sujeta al IRPF cuando exista una actualización del valor de ese bien entre el momento de su adquisición y el de su adjudicación, y esa diferencia de valor sea positiva.”
A colación de la sentencia mencionada anteriormente, el Tribunal Supremo no aclara si la tributación por IRPF dependerá, a partir de ahora, del valor declarado por los copropietarios o del valor de mercado. Tampoco si se considerará donación tributable cuando los copropietarios sean partes vinculadas (padres, hijos o cónyuges) y declaren al separarse el valor histórico o de adquisición.
Ahora bien, a efectos de transmisiones patrimoniales y del impuesto de plusvalía municipal la situación es diferente, ya que cuando se produce la extinción del condominio se adjudican bienes o derechos a cada uno de los copropietarios en proporción a su cuota de participación, no resultando esta operación una transmisión sino una mera especificación o concreción de un derecho abstracto preexistente y, consecuentemente, operación no sujeta a TPO ni a IIVTNU, sin perjuicio de su tributación en AJD.
Por último, téngase en cuenta que la extinción del condominio con adjudicación a uno de los comuneros de un bien indivisible física o jurídicamente, cuando previamente ya poseía este un derecho sobre aquél derivado de la existencia de la comunidad en que participaba, puede ser objeto de gravamen bajo la modalidad de AJD, cuando se documenta bajo la forma de escritura notarial, siendo su base imponible sólo la parte en el valor correspondiente al comunero cuya participación desaparece en virtud de tal operación. Es decir, que la disolución del condominio y el reparto de la cosa común solo tributa en Actos Jurídicos Documentados por la parte que se adquiere, y no por la totalidad del valor de la cosa común (Sentencia dictada por el Tribunal Supremo con fecha 9 de octubre de 2018).
VIABILIDAD DE LA CONVIVENCIA DE LA EXTINCIÓN DEL CONDOMINIO Y LA EXENCIÓN POR REINVERSIÓN EN VIVIENDA HABITUAL
De acuerdo con la Resolución Vinculante de Dirección General de Tributos, V0033-21 de 15 de enero de 2021, solo resulta de aplicación la exención por reinversión a la ganancia patrimonial obtenida derivada de la disolución del condominio, que opera para los supuestos de transmisión de vivienda habitual, cuando exista una actualización del inmueble en cuestión entre el momento de su adquisición y el de su adjudicación, y esa diferencia de valor sea positiva.
Hace alusión la Resolución Vinculante al artículo 33.2 de la LIRPF mencionado en el apartado II del presente informe, mediante el cual: “se estimará que no existe alteración en la composición del patrimonio, entre otros supuestos, en los de división de la cosa común.”
Conforme con lo dispuesto en el citado precepto, la disolución de una comunidad de bienes y la posterior adjudicación a cada uno de los comuneros de su correspondiente participación en la comunidad no constituye ninguna alteración en la composición de sus respectivos patrimonios que pudiera dar lugar a una ganancia o pérdida patrimonial, siempre y cuando la adjudicación se corresponda con la respectiva cuota de titularidad. En estos supuestos no se podrán actualizar los valores de los bienes o derechos recibidos, que conservarán los valores de adquisición originarios, y, a efectos de futuras transmisiones, las fechas de adquisición originarias.
Solo en el caso de que se atribuyesen a alguno de los comuneros bienes o derechos por mayor valor que el correspondiente a su cuota de titularidad, independientemente de que exista o no compensación en metálico, existiría una alteración patrimonial en el otro, generándosele una ganancia o pérdida patrimonial. El importe de la ganancia se determinará de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley del Impuesto, por diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión, valores que vienen definidos en los artículos 35 y 36 de la Ley del Impuesto, para las transmisiones onerosas y lucrativas, respectivamente.
El valor de adquisición, a los efectos del art. 35 LIRPF, estará formado por la suma de:
a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiere efectuado.
b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.
En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones.
Por su parte, el valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere el párrafo b) anterior en cuanto resulten satisfechos por el transmitente.
Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.
En lo que respecta al valor de mercado correspondiente a la vivienda, es el que correspondería al precio acordado para su venta entre sujetos independientes en el momento de la adjudicación. En cualquier caso, la fijación de dicho valor es una cuestión de hecho que podrá acreditarse a través de medios de prueba admitidos en derecho, cuya valoración corresponderá efectuar a los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria.