A continuación les presentamos los aspectos claves y limitaciones sobre la regulación del Régimen Especial de Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria (SOCIMI) y del Régimen Especial de Entidades dedicadas al Arrendamiento de Viviendas.

ARC cuenta con un amplio equipo de especialistas en materia fiscal. En caso de interés en analizar la aplicabilidad y rentabilidad de cualquiera de los dos regímenes especiales estudiados anteriormente, estaremos encantado en realizarles un estudio de planificación fiscal sobre su cartera de activos inmobiliarios. 

REGULACIÓN DE LA SOCIMI

El Régimen Especial de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI) quedó regulado por la Ley 11/2009 de 26 de octubre, modificada por la Ley 16/2012.

Aspectos mercantiles, fiscales y principales obligaciones:

  • Carácter voluntario. Régimen optativo que también se aplicará a los socios.
  • Aprobación Junta. La aplicación del Régimen Especial deberá adoptarse en junta general de accionistas.
  • Requisitos mercantiles a la hora de constituir y registrar la entidad:
    • Capital social mínimo: 5 millones de euros (la suscripción del capital social puede realizarse mediante aportaciones no dinerarias).
    • Una sola clase de acciones.
    • Denominación debe contener “SOCIMI, S.A.”. 
  • Objeto social. La sociedad debe tener como objeto social principal:
    • Adquisición y promoción de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento.
    • Tenencia de participaciones en el capital de otras SOCIMIs o en el de otras entidades no residentes en territorio español que tengan el mismo objeto social que aquéllas y que estén sometidas a un régimen similar de distribución de beneficios.
    • Tenencia de participaciones en el capital de otras entidades, residentes o no en territorio español, que tengan como objeto social principal la adquisición de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento (no podrán tener participaciones en el capital de otras entidades) y que estén sometidas al mismo régimen de distribución de beneficios y de inversión. La totalidad de su capital debe pertenecer a otras SOCIMI o entidades no residentes a que se refiere la letra b) anterior.
    • Tenencia de acciones o participaciones de Instituciones de Inversión Colectiva Inmobiliaria reguladas en la Ley 35/2003, de 4 de noviembre, de IIC.
  • Actividades accesorias. Siempre que representen menos del 20% de las rentas de la sociedad en cada período impositivo.
  • Obligación de cotizar. En el plazo de dos años, una debe permitir la negociación de sus acciones en un mercado regulado (la Bolsa) o un SMN (Sistema Multilateral de Negociación, MAB en España para la renta variable). La principal ventaja del segundo con respecto al primero es que tiene menos requisitos para los emisores y menor coste de cotización.
  • Obligación de auditar cuentas. En el caso del MAB, auditoría limitada a cuentas del primer semestre de cada ejercicio; en el caso del mercado continuo, auditoría de cuentas anuales. Constituye infracción tributaria el incumplimiento, en relación con cada ejercicio, de las obligaciones de información (art. 11 Ley 11/2009) en la memoria de las cuentas anuales.
  • Comunicación a la AEAT. Deberá comunicarse a la Delegación de la Agencia Tributaria el domicilio fiscal de la entidad, antes de los tres últimos meses previos a la conclusión del periodo impositivo. Si se cumple este plazo, el régimen fiscal se aplicará en el período impositivo que finalice con posterioridad a dicha comunicación y en los sucesivos que concluyan antes de que se comunique la renuncia al régimen.
  • Incompatibilidad con otros regímenes fiscales especiales. El Régimen Especial de SOCIMI es incompatible con los regímenes especiales contemplados en el Título VII del TRLIS, a excepción de fusiones, escisiones, aportaciones de activos, canje de valores, transparencia fiscal internacional y arrendamiento financiero.

Requisitos de la inversión:

  • Al menos el 80% del valor del activo debe estar invertido en:
    • Bienes inmuebles de naturaleza urbana destinados al arrendamiento;
    • Terrenos para la promoción de bienes inmuebles que vayan a destinarse al arrendamiento siempre que la promoción se inicie dentro de los tres años siguientes a su adquisición;
    • Participaciones en el capital o patrimonio de otras entidades que tengan por objeto social el de las SOCIMI.
  • Al menos el 80% de las rentas deben provenir de cualquier de los dos siguientes conceptos o de ambos conceptos¹:
    • Arrendamiento de bienes inmuebles afectos al cumplimiento de su objeto social principal con personas o entidades que no formen grupo con independencia de la residencia;
    • Dividendos o participaciones en beneficios de participaciones afectas al cumplimiento de su objeto social principal.
  • Plazo de permanencia o mantenimiento:
    • Los bienes inmuebles que integren el activo deberán permanecer arrendados durante al menos tres años, incluyendo el tiempo que hayan estado ofrecidos en arrendamiento, con un máximo de un año.
    • Las acciones o participaciones en el capital deberán mantenerse en el activo al menos durante tres años desde su adquisición o, en su caso, desde el inicio del primer período impositivo en que se aplique el régimen fiscal.

(¹) Se excluyen del cómputo las rentas derivadas de la transmisión de las participaciones y de los bienes inmuebles afectos ambos al cumplimiento de su objeto social principal, una vez transcurrido el plazo de mantenimiento.

SOCIMI: VENTAJAS Y LIMITACIONES

La regulación de las SOCIMIs permite que vehículo y sus accionistas se beneficien de unas ventajas fiscales significativas, pero también establece limitaciones importantes a la hora de distribuir los beneficios económicos que genera el vehículo, tal y como reflejamos a continuación:

  • Obligación de distribución de resultados (dividendos):
    • 100% de los beneficios procedentes de dividendos o participaciones en beneficios de entidad con objeto social principal;
    • 50% de los beneficios derivados de la transmisión de inmuebles y acciones o participaciones una vez transcurridos los plazos de mantenimiento, afectos al cumplimiento del objeto social principal. El resto de estos beneficios deberá reinvertirse en otros inmuebles o participaciones afectos en el plazo de 3 años desde la transmisión.
    • 80% del resto de beneficios obtenidos, tales como las rentas procedentes del arrendamiento de inmuebles.
  • Limitación de la reserva legal. No podrá exceder del 20% del capital social.
  • Limitación otras reservas. Los estatutos no podrán establecer ninguna otras reserva de carácter indisponible distinta de la legal.
  • Ventajas fiscales de la SOCIMI, beneficios económicos. La aplicación del Régimen Fiscal Especial previsto en la Ley 11/2009 supone:
    • Tipo de gravamen en el IS¹: 0,0%. Desde 1 de enero de 2021, se establece un tipo de gravamen especial del 15% sobre la parte de los beneficios no distribuidos que no proceda de rentas que no hayan tributado al tipo general ni estén en plazo para reinvertirlos.
    • Gravamen especial del 19% en el Impuesto de Sociedades sobre el importe íntegro de dividendos o participaciones en beneficios cuando la participación en el capital sea igual o mayor al 5% y cuando dichos dividendos, en sede de los socios, estén exentos o tributen por debajo del 10%.
  • Régimen Fiscal Especial de los socios. Los dividendos distribuidos con cargo a beneficios o a reservas respecto de los que se haya aplicado el régimen de la SOCIMI recibirán el siguiente tratamiento en sede de los socios:
    • Si el socio es una sociedad, en el Impuesto de Sociedades no será de aplicación la Deducción por Doble Imposición Interna;
    • Si el socio es una persona física, en el IRPF no será de aplicación la exención para dividendos establecida en art. 7 de la Ley 35/2006 IRPF, pero el tipo impositivo máximo será del 23% y no del 26% (régimen general para la base del ahorro del IRPF).
  • Bonificación ITP. La SOCIMI disfruta de una bonificación del 95% en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas que se devenga en la adquisición de viviendas destinadas al arrendamiento y de terrenos para la promoción de viviendas que tengan como destino su arrendamiento, siempre que se cumpla con el requisito de mantenimiento de estos activos por el plazo de tres años.

(¹) No resultará de aplicación ni las Bases Imponibles Negativas generadas en ejercicios con tributación al 0%, ni las deducciones o bonificaciones contempladas en los Capítulos II, III y IV del Título VI del TRLIS.

RÉG. ARRENDAMIENTO VIVIENDAS: CARASTERÍSTICAS

El Régimen Especial de Entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas queda regulado en el Título VII Capítulo III TRLIS, artículos 53 y 54.

Principales aspectos mercantiles:

  • Carácter voluntario. Régimen optativo.
  • Arrendamiento de viviendas actividad principal:
    • Actividad económica principal: Arrendamiento de viviendas¹ situadas en territorio español. Se asimilan a viviendas los trasteros y las plazas de garaje con el máximo de dos, siempre que se arrienden juntamente con la vivienda.
    • Compatibilidad con otras actividades complementarias.
    • Compatibilidad con la transmisión de inmuebles arrendados, una vez transcurrido el período mínimo de mantenimiento. 

Requisitos formales:

  • Dimensión y permanencia. 8 o más viviendas arrendadas u ofrecidas en arrendamiento durante al menos 3 años.
  • Llevanza contable por actividades. Las actividades de promoción y de arrendamiento deben ser contabilizadas por separado para cada inmueble adquirido o promovido.
  • Limitaciones a las entidades que desarrollan actividades complementarias. Deben cumplir una o ambas condiciones:
    • El 55% de las rentas del período provienen del arrendamiento de viviendas;
    • El 55% del valor del activo es susceptible de generar rentas que tienen derecho a la bonificación.

Incompatibilidades de este Régimen Especial:

  • Incompatibilidad con otros regímenes especiales. Incompatibilidad con el resto de regímenes especiales previstos en el Título VII, a excepción de: consolidación fiscal, transparencia fiscal internacional, fusiones, escisiones, aportaciones de activo y canje de valores y el de determinados contratos de arrendamiento financiero.

(¹) Para calificar la actividad de arrendamiento de viviendas como de actividad económica, es necesario que para su ordenación se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.

RÉG. ARRENDAMIENTO VIVIENDAS: FISCALIDAD

Ventajas fiscales:

  • Bonificaciones en el Impuesto sobre Sociedades:
    • Con carácter general: 85%;
    • Con carácter especial: 90% si el arrendatario es discapacitado y si en la vivienda el propietario ha realizado obras de adecuación.
  • Base de bonificación: La parte de cuota íntegra que corresponda a las rentas derivadas del arrendamiento de viviendas que cumplan los requisitos.
  • Renta bonificada: Ingreso íntegro obtenido minorado en:
    • Gastos directamente relacionados con la obtención de dicho ingreso y;
    • La parte de los gastos generales que correspondan proporcionalmente al citado ingreso.

Limitaciones:

  • Reducción del 50% de la deducción para evitar la doble imposición interna aplicable a plusvalías de fuente interna. Reducción del 50% de la deducción del artículo 30.5 TRLIS. La mencionada deducción, según la norma, aplica de la siguiente forma:

100% x tipo de gravamen x el menor de: Δ neto de beneficios no distribuidos o rentas computadas

Esta reducción del 50% de la deducción aplicara en el caso de:

Rentas derivadas de la transmisión de participaciones en el capital de entidades que hayan aplicado este régimen fiscal y rentas que se correspondan con reservas procedentes de beneficios no distribuidos bonificados.

  • Distribución de dividendos. Aplicación de la deducción para evitar la doble imposición interna regulada en el artículo 30.1 TRLIS que, según la norma, aplica de la siguiente forma:

50% x tipo de gravamen x dividendos de entidades residentes

Esta deducción aplicará en el caso de:

Dividendos o participaciones en beneficios distribuidos con cargo a las rentas a las que haya resultado de aplicación la bonificación prevista en este régimen.

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